Regras da Locação

Este documento integra o Contrato de Locação assinado entre locador e locatário e detalha as regras do dia a dia do aluguel. As regras aplicáveis são vigentes à época da contratação e não serão alteradas unilateralmente.

Locação e Pagamentos

  1. 1. Locação: A locação pode ser tanto residencial quanto comercial, a ser determinado pelo locador. A duração do contrato, assim como o tipo de locação, também será determinado pelo locador. É proibido sublocar, transferir ou usar o imóvel como endereço fiscal de pessoa jurídica sem autorização.
    1. 1.1 Declarações iniciais: O locador declara ser legítimo possuidor e que o imóvel está livre para locação. O locatário declara aceitar o imóvel nas condições em que se encontra.
    2. 1.2 Renovação automática: Caso o locatário permaneça no imóvel após o término do contrato sem oposição do Locador, o contrato se tornará por prazo indeterminado. O Locador poderá retomar o imóvel mediante aviso prévio de 30 dias.
  1. 2. Vaga de garagem: A locação pode ser tanto residencial quanto comercial, a ser determinado pelo locador. A duração do contrato, assim como o tipo de locação, também será determinado pelo locador. É proibido sublocar, transferir ou usar o imóvel como endereço fiscal de pessoa jurídica sem autorização.
  1. 3 Animais no imóvel: Permitidos ou não conforme informado pelo locador. Em caso de condomínio, o locatário deve checar regras do condomínio e cumpri-las. Ao assinar o Contrato, o locatário declara estar de acordo com as regras aplicáveis a animais no imóvel, seja pelo Locador ou pelo Condomínio.
  1. 4. Valores do contrato: IPTU, condomínio e demais encargos são referências. Diferenças de informação do locador serão de sua responsabilidade por até 12 meses, salvo se inferiores a 10%.
  1. 5 Data de Início da Locação: Data em que o imóvel é entregue junto dos itens de acesso ao imóvel ao locatário e inicia-se a cobrança.
    1. 5.1 Atenção: O locatário deve agendar mudança conforme regras do condomínio. Serviços de utilidade pública (luz, água, gás) são de responsabilidade do locatário contratar/transferir.
    2. 5.2 Atenção: Também é responsabilidade do locatário saber o status e efetuar a contratação dos Serviços de Utilidade Pública, tais como luz, água, gás, etc.
    3. 5.3 Atenção: O “cancelamento” do contrato nos termos da cláusula 14.1. do Contrato de Locação, com a aplicação de multa de 1 aluguel, somente poderá ser solicitada pelo locatário antes da Data de Início da Locação. Deste dia em diante, será devida a multa de 3 aluguéis estabelecida na cláusula 14.3.
  1. 6. Itens de acesso ao imóvel: São todos os itens necessários para acessar o imóvel (chaves de portas, trancas, cartões de acesso, incluindo aqueles do condomínio), bem como suas instalações (controle de garagem, chave do carrinho de compras, do depósito, entre outros).
    1. 6.1 Atenção: Caso o loador não forneça os itens de acesso do imóvel até a data de início da locação, o locatário deverá entrar em contato com o Locador para descrever os itens específicos faltantes. Caso ainda assim o Locador não forneça os itens de acesso em um prazo razoável, o locatário está autorizado a adquirir os itens faltantes e abatê-los do aluguel, desde que os compre a preços normais de mercado.
  1. 7. Vistoria de entrada e eaída: O locador é responsável por realizar, no início do contrato, fotografias detalhadas de todos os cômodos do imóvel e dos itens que os acompanham, devendo armazenar essas imagens. Ao término do contrato, o locatário também deverá registrar fotografias de todos os cômodos e itens correspondentes, armazenando-as em seu dispositivo. Caso haja divergências quanto às condições do imóvel e o locador julgue necessário reter total ou parcialmente o valor do caução para cobrir danos ou faltas, as fotografias servirão como base para análise e resolução da disputa.
    1. 7.1 Atenção: As fotografias têm o objetivo de registrar as condições aparentes do imóvel, permitindo sua comparação ao final da locação. Não se obriga o locador a reparar quaisquer vícios aparentes, considerando que o locatário visitou ou teve a oportunidade de visitar o imóvel previamente e o aceitou nas condições apresentadas.
    2. 7.2 Atenção: O valor do caução poderá ser retido total ou parcialmente, conforme análise da situação e resultado da eventual disputa. Até que essa análise seja concluída, o caução permanecerá integralmente sob responsabilidade da Hostdoor.
  1. 8. Cobranças da Locação: O aluguel e IPTU são cobrados pela Hostdoor em uma única fatura. Caso o início ou término do contrato não coincida com a data de vencimento definida pelo locador, será realizada cobrança proporcional referente aos dias do período inicial e, se aplicável, do último mês, incluindo aluguel e condomínio.
    1. 8.1 Atenção: O IPTU será cobrado integralmente, dividido em 12 parcelas mensais, independentemente das datas de início ou término da locação.
    2. 8.2 Atenção: Pagamento via cartão de crédito ou débito dependerá da autorização do locador, que deve atualizar a forma de pagamento na plataforma Hostdoor.
    3. 8.3 Atenção: Se o locador permitir a mudança para cartão, a compensação do pagamento poderá levar até 32 dias. O locatário arcará com a taxa de processamento indicada na cobrança. Caso desista, poderá solicitar ao locador o retorno à forma de pagamento anterior.
  1. 9. IPTU: O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), incluindo eventuais cobranças de vagas de garagem ou depósitos vinculados ao imóvel, é de responsabilidade integral do locatário. O valor anual será dividido em 12 parcelas mensais, incluídas na cobrança da locação. A Hostdoor repassará os valores ao locador, que deverá quitá-los junto à prefeitura e informar qualquer alteração.
    1. 9.1 Atualização de Valores: Caso o IPTU seja reajustado, o locador deve comunicar a Hostdoor até o fim do mês seguinte à emissão do novo imposto anual. Nesse caso, o locador poderá cobrar do locatário eventuais diferenças de forma retroativa diretamente pela plataforma da Hostdoor. Se o locador atrasar a comunicação por mais de 3 meses, o locatário passará a pagar apenas o valor atualizado dali em diante, sendo o locador responsável por arcar com eventuais diferenças superiores a esse período.
  1. 10. Primeiro Pagamento: Refere-se à primeira cobrança da locação, que incluirá aluguel, IPTU, Seguro Incêndio e, quando aplicável, condomínio. O dia de vencimento será sempre definido pelo locador no início do contrato. Caso a data de início ou término não coincida com a data escolhida, os valores serão calculados de forma proporcional: valor mensal ÷ quantidade de dias no mês × número de dias de uso.
    1. 10.1 Pagamento proporcional: O locatário pagará apenas os dias proporcionais até a data de vencimento definido pelo proprietário, caso a data de início do contrato difere da data determinada.
    2. 10.2 Atenção: O mesmo critério proporcional será aplicado no encerramento do contrato, considerando os dias utilizados até a data final.
    3. 10.3 Observação: Todas as cobranças são emitidas pela Hostdoor em uma única fatura, sempre com referência ao mês de vencimento definido pelo locador.
  1. 11. Serviços de Utilidade Pública: Referem-se a serviços não incluídos nos encargos da locação, como luz, água, gás, internet e telefonia. O locatário é responsável por sua contratação, manutenção e desligamento, quando aplicável.
    1. 11.1 Contratação: Caso os serviços não estejam ativos no início da locação, o locatário deverá providenciar sua contratação.
    2. 11.2 Titularidade: O locatário deve transferir a titularidade dos serviços para seu nome em até 10 dias do início do contrato e apresentar a confirmação em até 40 dias.
    3. 11.3 Pagamento: O locatário deverá comprovar a quitação dos serviços em até 2 dias sempre que solicitado.
    4. 11.4 Encerramento: No fim da locação, o locatário deve cancelar todos os serviços em seu nome.
    5. 11.5 Atenção: Caso não ocorra o desligamento, as cobranças continuarão em nome do locatário, podendo resultar em negativação e responsabilização por eventuais prejuízos ao locador ou ao próximo morador.
  1. 12. Pagamento inferior ao devido: Pagamentos parciais não representam quitação integral do débito, mas apenas do valor efetivamente pago, não se aplicando o disposto no art. 322 do Código Civil.

Condomínio e Pagamentos do Condomínio

  1. 13. Dados do Condomínio: O locador deve disponibilizar ao locatário todas as informações de contato do condomínio, como síndico, administradora e canais de atendimento.
  1. 14. Normas do Condomínio: O locatário deve cumprir integralmente todas as normas do condomínio. É sua responsabilidade solicitar à administração cópias atualizadas das convenções, regulamentos e demais documentos, para ciência própria e dos moradores do imóvel.
    1. 14.1 Atenção: O locatário também deve se informar junto ao condomínio sobre identificação das vagas de garagem, depósitos e regras de uso das áreas comuns.
  1. 15. Comunicados e Notificações do Condomínio:Caso o locatário receba notificações ou intimações do condomínio destinadas ao locador, deverá encaminhá-las imediatamente ao mesmo. Se não o fizer, poderá ser responsabilizado por eventuais prejuízos decorrentes da falta de ciência do locador.
  1. 16. Condomínio Total: Refere-se ao valor integral do condomínio, incluindo despesas ordinárias e extraordinárias.
    1. 16.1 Atualização de Valores: O valor do condomínio pode variar de acordo com despesas do edifício ou decisões dos condôminos, não estando sob controle do locador nem da Hostdoor. Assim, eventuais aumentos definidos pela administradora serão de responsabilidade integral do locatário.
  1. 17. Boleto do Condomínio: O locatário deve obter e pagar diretamente à administradora o valor integral do condomínio. Caso o boleto inclua despesas extraordinárias, o locatário deverá efetuar o pagamento normalmente e informar ao locador no mesmo mês, para reembolso. O reembolso será feito por abatimento no boleto da locação, adicionado diretamente pelo locador através da plataforma.
  1. 18. Natureza da Despesa: Se o locatário não souber se uma despesa do condomínio é ordinária ou extraordinária, deve contatar diretamente a administradora para esclarecimentos.
  1. 19. Despesas Ordinárias de Condomínio: São despesas necessárias à administração e manutenção do condomínio, conforme §1º do art. 23 da Lei do Inquilinato. Exemplos: cota condominial, fundo de manutenção, manutenção de equipamentos, déficit orçamentário, encargos trabalhistas de funcionários e contas de consumo incluídas na cota.
  1. 20. Despesas Extraordinárias de Condomínio: São despesas que não fazem parte da manutenção rotineira do edifício, conforme parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato. Exemplos: constituição de fundo de reserva, reformas, pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança e construção de novas áreas.
  1. 21. Despesas de Contratação Facultativa: São despesas decorrentes de serviços ou uso de espaços do condomínio solicitados pelo locatário, como aluguel de salão de festas, churrasqueira ou dedetização. Estas despesas serão de responsabilidade exclusiva do locatário.
  1. 22. Multa do Condomínio: Penalidade aplicada pela administradora do condomínio em caso de descumprimento das normas.
    1. 22.1 Atenção: Caso o locatário seja multado, deverá pagar a multa imediatamente, mesmo que discorde. Como o débito é inicialmente registrado em nome do locador, se o locatário considerar a penalidade injusta, poderá contestar diretamente com a administradora e/ou judicialmente. Em caso de decisão favorável, terá direito ao reembolso do valor pago.
  1. 23. Política de Desconto/Reembolso do Condomínio Extraordinário: O locatário poderá solicitar reembolso ou desconto de despesas extraordinárias do condomínio seguindo as regras abaixo.
    1. 23.1 Datas de Corte: A solicitação deve ser enviada até 7 dias antes, da data de vencimento estipulada em contrato de cada mês para que o desconto/reembolso seja aplicado na fatura do mês seguinte. Solicitações após essa data serão consideradas para a fatura do mês subsequente.
    2. 23.2 Condições para Reembolso:
      1. 23.2.1 Cobrança ou aumento: O locatário deve informar ao locador, no mesmo mês, se a despesa é pontual ou recorrente e, se possível, por quantos meses ocorrerá. Caso não informe corretamente, eventuais divergências de valores serão de responsabilidade do locatário, perdendo o direito ao reembolso.
      2. 23.2.2 Redução de valor: O locatário deve informar ao locador, no mesmo mês, se a redução é pontual ou recorrente e, se possível, por quantos meses ocorrerá. Caso não informe corretamente, qualquer divergência será de responsabilidade do locatário, e valores previamente abatidos poderão ser cobrados retroativamente e repassados ao locador.

Benfeitoria, Danos e Reparos

  1. 24. Benfeitorias: Modificações no imóvel visando melhoramento ou conservação, que podem ser:
    1. 24.1 Necessárias: Reparos ou manutenções essenciais para o uso do imóvel.
      1. 24.1.1 Reembolso: O locatário deve informar previamente o locador antes da execução. Após a realização, o reembolso poderá ser solicitado e será abatido na fatura do aluguel.
    2. 24.2 Úteis: Alterações que aumentam a funcionalidade ou segurança do imóvel.
      1. 24.2.1 Reembolso: O locatário deve informar previamente o locador e o reembolso dependerá de acordo entre as partes.
    3. 24.3 Voluptuárias: Alterações de conforto ou estética, sem necessidade funcional.
      1. 24.3.1 Reembolso: O locatário não tem direito a retenção do imóvel nem indenização por benfeitorias voluptuárias, mesmo que autorizadas pelo locador.
  1. 25. Danos/Vícios Aparentes: Vícios ou danos de fácil constatação, como janelas ou portas emperradas, espelhos ou azulejos danificados, pisos marcados, entre outros. Consideram-se aceitos pelo locatário, pois ele teve a oportunidade de vistoriar o imóvel e negociar preço e condições levando esses fatores em conta.
  1. 26. Danos/Vícios Ocultos: Defeitos ou problemas que não podem ser identificados imediatamente, mesmo por uma análise cuidadosa. Exemplo: falhas no sistema elétrico que não se percebem pela simples ausência de energia no imóvel.
  1. 27. Reparos de Responsabilidade do Locador: São reparos relacionados a danos anteriores à locação, de responsabilidade do Locador, que não se enquadram como Reparos Urgentes ou Emergenciais.
    1. 27.1 Ausência de manifestação do Locador: Caso o Locador não informe como realizará o reparo, o locatário poderá apresentar até 3 orçamentos. Se o Locador não se manifestar em até 2 dias, o locatário poderá aprovar o reparo do menor orçamento. Quando o pagamento for feito pelo locatário, ele poderá solicitar reembolso via desconto no boleto da locação, mediante comprovação.
  1. 28. Reparos Urgentes: Reparos de vícios que comprometem a usabilidade do imóvel, sem torná-lo inabitável, como vazamentos, infiltrações, eletrodomésticos essenciais não funcionando (ex.: geladeira) ou mofo que atrapalhe a permanência no cômodo. A responsabilidade é do Locador, que deve informar o procedimento para realização do reparo em até 3 dias após a notificação.
    1. 28.1 Orçamento em caso de ausência de manifestação do Locador: Se o Locador não se manifestar em até 3 dias, o locatário poderá apresentar até 3 orçamentos.
    2. 28.2 Realização do reparo em caso de ausência de manifestação do Locador: Se não houver resposta sobre os orçamentos em até 2 dias, o locatário poderá aprovar o menor orçamento em nome do Locador. Caso o locatário realize o pagamento, poderá solicitar reembolso via desconto no boleto da locação, mediante comprovação.
  1. 29. Reparos Emergenciais: Reparos de vícios que comprometem a usabilidade do imóvel e podem gerar danos maiores, como rompimento de canos com grande vazamento, curto-circuito na rede elétrica ou vazamento de gás com risco de incêndio. A responsabilidade é do Locador, que deve informar o procedimento a ser adotado no momento da comunicação.
    1. 29.1 Ausência de manifestação do Locador: Se não houver resposta imediata, o locatário poderá:
      1. 29.1.1: Aprovar a realização do reparo, com posterior reembolso, desde que realizado a custos médios de mercado.
    2. 29.2 Comprovação: O locatário deve registrar e enviar ao locador comprovação dos vícios antes do início dos reparos, para atestar sua existência e extensão.
  1. 30. Desgastes Naturais: Debilitação ou perda de funcionalidade progressiva do imóvel ou de partes móveis, ocasionada pelo tempo e não relacionada a mau uso.
    1. 30.1 Fique atento: Ao final da locação, o locatário deve entregar a pintura do imóvel nas mesmas condições que recebeu, sem obrigação de repintura completa.
  1. 31. Devolução do Imóvel: Em caso de descumprimento pelo locatário das condições de devolução do imóvel, o Locador poderá, através da plataforma, solicitar orçamentos para reparos e reposição de objetos faltantes ou danificados, todos no mesmo padrão e qualidade dos originais.
    1. 31.1 Da cobrança:
      1. 31.1.1 Uso do caução: O valor do orçamento será abatido do caução do locatário. Se o caução cobrir integralmente os reparos e sobrar algum valor, a diferença será estornada ao locatário.
      2. 31.1.2 Caução insuficiente: Caso o caução não seja suficiente para cobrir todos os reparos, o Locador poderá cobrar a diferença do locatário através da plataforma.
      3. 31.1.3 Sem caução: Se não houver caução, o Locador cobrará o valor integral diretamente do locatário pela plataforma.

Arbitragem

  1. 32. Arbitragem: Meio alternativo de solução de conflitos em que as Partes elegem uma Câmara especializada para solucionar controvérsias decorrentes do Contrato, em detrimento do Poder Judiciário. As Câmaras deverão ser decidido entre as partes:
  1. 33. Carta Arbitral: Procedimento pelo qual o árbitro pode solicitar a cooperação do Poder Judiciário para prática de determinado ato. As partes concordam com a utilização da carta arbitral para execução de medidas restritivas e de satisfação de crédito, sem excluir outras possibilidades legais.
  1. 34. Sucessão na Arbitragem: Caso qualquer dos direitos descritos no Contrato seja cedido ou sub-rogado por um terceiro, este poderá, a seu exclusivo critério, utilizar-se da arbitragem contra a outra Parte do contrato, nos termos desta cláusula, da mesma forma que seria feito em relação ao titular originário do direito.
    1. 34.1 Foro: O foro será decidido entre as partes, visto que o contrato pode atender todo o país.

Disposições Finais

  1. 35. Anexo: É um termo que será incluído ao final do Contrato, quando aplicável, criado para detalhar regras de condições negociadas na Plataforma, como realização de benfeitorias (incluindo prazos, preços e demais especificações).
  1. 36. Desapropriação: Em caso de desapropriação do imóvel, o presente Contrato será considerado rescindido de pleno direito, sem que nenhuma indenização seja devida a qualquer das Partes, ressalvado o direito de cada Parte de buscar eventual indenização junto ao Poder Público.
  1. 37. Habitabilidade do Imóvel: São condições mínimas que precisam ser atendidas no imóvel para que ele possa ser habitado por uma pessoa comum. Estas condições são objetivas e independem da interpretação de qualquer Parte. Exemplos: o imóvel deve possuir ao menos um banheiro com sanitário e ducha; possuir fiação adequada para contratação do fornecimento de energia elétrica, entre outros.
  1. 38. Honorários de Contratação: São os valores gastos por uma das Partes na contratação de terceiros para auxiliar no cumprimento de alguma obrigação da outra Parte, quando esta se recusa ou omite-se de cumprir. Exemplo: honorários advocatícios para obtenção de determinação judicial e/ou cumprimento de uma demanda, que deverão ser reembolsados ou pagos pela Parte inadimplente.
  1. 39. Lucros Cessantes: São prejuízos sofridos pelo Locador devido à impossibilidade de alugar o imóvel, causados por culpa do locatário, que deverá indenizá-los. Em caso de discordância do locatário, o prejuízo poderá ser comprovado por meio de arbitragem.
  1. 40. Novação: Qualquer omissão ou tolerância das Partes quanto às obrigações do Contrato não será considerada renúncia, desistência ou novação.
  1. 41. Partes: Locador (quem possui o imóvel para alugar) e locatário (quem aluga o imóvel), devidamente qualificados no Contrato.
  1. 42. Penalidades Específicas: Penalidades especiais aplicáveis em casos de inadimplemento de determinadas situações, cuja aplicação prevalecerá sobre a penalidade geral.
  1. 43. Plataforma: É a Plataforma Tecnológica disponibilizada pela Hostdoor, através do site www.hostdoor.com.br e www.app.hostdoor.com.br, telefone ou dos apps.

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